／不登法／賃借権
shako 2014-06-29 01:22:23
すでに設定登記された借地借家法等の特別法の適用がない土地賃借権の更新の登記についての質問です。
＜事例＞
賃貸人（土地所有者）：甲
賃借人：Ａ株式会社（代表取締役：甲）
契約内容
借賃：１か月金５万円
存続期間：平成２６年４月１５日から同年５月３１日まで
特約：存続期間内に解約または更新しない旨の申出がない場合は、自動継続するものとする。
Ａ株式会社において上記の利益相反取引の会社法所定の承認決議を得たうえで、平成２６年４月１５日に次のとおり賃借権設定がなされている。
借賃：１か月金５万円
存続期間：平成２６年４月１５日から同年５月３１日まで
権利者：Ａ株式会社
＜質問＞
存続期間内に解約もなく更新しない旨の申し出もなく、特約に基づいて賃借権が自動更新となった場合に、平成２６年６月１日に当事者が申請すべき賃借権の変更登記について
１）登記原因は、「平成２６年６月１日更新」でよいのでしょうか？
２）変更後の事項は、どのようになるのでしょうか？
特約では更新後の存続期間について記述がないので、「存続期間の定め廃止」となるのではないかと思っています。
３）この事例は最初の設定契約の定めにより自動更新となったもので、存続期間満了に際して更新契約を結んだものではないので、変更登記に際して株主総会議事録または取締役会議事録等の添付は不要だと思うのですが、いかがでしょうか？
手持ちの参考書などには、賃借権に関してあまり詳しく記述がありませんでした。
どうぞよろしくお願い致します。
答えにくい質問なので、設定を少し変えます。
設定日 ６月１日
存続期間 ３年
１．「平成年月日民法第６１９条による更新」
これは、「不動産登記記載例集」日本法令を見て、借地借家５条から類推しました。
２．３．については、同じ考えです。
資材置き場として、数年借りる場合には、登記をしないことが多いようなので、文献は見つかりません。
また、存続期間を３年にしたのは、更新前より更新後の存続期間を短くするためです。
土地の場合、解約申し入れは一年前から。民６１７
参考になった：1人
senpai 2014-07-01 14:31:36
senpai様
質問事例に不備があるにもかかわらず、設定変更のうえ、ご回答をいただき本当にありがとうございました。事例内容を、設定日：平成２３年６月１日、存続期間：３年に訂正させていただきます。
１．「平成年月日民法第６１９条による更新」
私の考えも最初はsenpai様と同じだったんですが、借地借家法第５条が「見做し規定」であるのに対して、民法第６１９条は「推定規定」となっています。ということは、「法定更新」の規定がない以上、民法第６０４条第２項を根拠とする平成２３年６月１日付賃貸借契約に基づく「自動更新の約定」が、本事例の登記原因になると思うのです。
存続期間満了にともなう更新契約に限らず、最初の設定契約時に「自動更新」する旨の約定も有効に成立しますよね？
有効であれば、平成２６年６月１日以降も賃借権が存在しているので、当事者の申請により何らかの登記ができるはずだと思うのですが、それが、存続期間の変更の登記なのか、既存の賃借権の抹消及び新規の賃借権設定の登記なのかと考えたりもしますが、やはり変更登記ができないはずはないと思います。
senpai様、色々と調べてくださいましてありがとうございました。また、貴重なご意見も頂戴し大変参考になりました。
心より感謝申し上げます。文献が見つからないなかで、他の方のご意見は本当に参考になります。
shako 2014-07-02 00:05:37
