／敷地権付き区分建物
tocchi 2014-11-11 14:01:47
どうしてもわからないので、教えて下さい。
敷地権付き区分建物の表題部所有者が、74条1項1号申請で保存登記する場合、敷地権も保存登記することになるのでしょうか？
敷地権は別途の申請になるのでしょうか？
申請書には敷地権の表示は不要と過去問の解説に
ありました。
敷地権も共に出来なければ、移転登記が複雑になると思うのですが。
宜しくお願い致します。
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例えば、マンションを建てて、一号申請するなら、その人はすでに、敷地につき賃借権なり、所有権なりを持っているはずです。
勝手に他人の土地に、建物を建てる人はいませんから。
販売目的なら、表題登記のみです。保存登記はしません。
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senpai 2014-11-11 14:43:12
senpai様
ありがとうございました。
バタバタしていてなかなか落ち着いて読めてなくて
お礼が今頃になってすみませんでした。
tocchi
tocchi 2014-11-21 18:31:47
tocchi様
kochanと申します。
貴殿の設問においての疑問点を解決するための障害となっているのは、多分、敷地権付き区分建物は分離処分ができないという区分所有法であるのではないでしょうか。
という前提であるときには、まず、その観念を放置する事です。
次に敷地権付き(敷地権の表示のある)区分建物とは先輩様か述べておられるように、すでに敷地権が土地の登記記録上において保存登記などがされているのであり、建物としての登記記録は一棟の建物としての敷地権と解すればよいのでは・・・そして、当然一棟の建物上にはマンションであるので占有部分(持分)が複数存在している。その占有部分が区分建物であり、当該区分建物は設問においてはいまだ保存の登記がされてないと解することができ、その区分建物のみを保存登記をするときには法は分離処分に該当しないといっているのであり、よって法第74条１項一号申請ができるのです。よく事例として、マンション1棟の所有者である表題部所有者が個人的に区分建物を使用するときに当該保存一号登記をする旨がよく使われます。
そして、当該区分建物を移転するときには当然に分離処分禁止に該当するので、敷地権とともに移転しなくては登記申請は却下されます。
以上考え方の一つとして記述します。
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kochan 2014-11-11 17:59:45
kochan様
ありがとうございました。
バタバタしていて、せっかく教えて下さったのに落ち着いて読めてなくてすみませんでした。
分離処分の禁止と次に移転するときは土地の登記識別情報も
添付が必要というのは抵触しませんね。
頭の中でごちゃ混ぜになっていました。
では2号申請の時は次に移転するときは登記識別情報は建物のみでいいが、1号申請では土地と建物の両方の登記識別情報が必要との理解でいいでしょうか？
もしご覧になってお時間があれば教えて下さい。
tocchi
tocchi 2014-11-21 18:29:50
tocchi様
貴殿のご質問の件ですが・・・当方の表現が不足していることが理由で申し訳ないです。すみません。
回答としては理路整然とkilroy2014様が記述なされていますので参考にしていただければ幸いに思いますし、貴殿の認識で試験対応として不足はないと存じます。
宜しくお願いいたします。
kochan 2014-11-24 16:53:09
kochan様
何度も教えて頂いてありがとうございます。
私の理解不足の為にお手数をおかけして本当に申し訳ありませんでした。
なんとか理解出来そうです。
モヤモヤがすっきりしてきました。
ありがとうございました。
tocchi
tocchi 2014-11-25 13:01:54
わかりやすい「知恵袋」があったので、そのまま引用します。
引用
不動産登記法 所有権保存の登記に関する質問です。
所有権保存の登記 区分建物の場合（７４条２項）
『区分建物にあっては、その表示の登記の申請義務は原始取得者にあり、転得者名義で所有権保存の登記の申請ができないと所有権移転の登記を申請するほかなく、これでは昭和５８年の区分所有法の一部改正前に比し登録免許税を加重負担することになりかねない。そこで１棟の建物を区分した建物にあっては、表題部に記載した所有者の証明書によりその者より所有権を取得したことを証明する者も、直接自己名義に所有権保存の登記の申請をすることができることとしたのである。』(不動産登記法第２版 今川益雄著 法学書院)
上記説明の理由の部分(区分建物に～なりかねない。の部分)がよく理解できません。詳しい方よろしくお願いします。
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今更気にする必要はありません。
昭和58年の区分所有法の一部改正前は区分建物であっても表示登記の申請義務は原始取得者に課せられていなかったため、表示登記を取得者が申請し保存登記ができたということです。
区分所有法改正後は原始取得者が表示登記の申請義務があるため、表示登記、表題部所有者が保存登記した後、取得者に移転登記をしなくてはならなくなりますね。
そうなると以前は直接保存登記ができたものが、表題部所有者の保存登記を得て移転登記をしなければならなくなるために不動産登記法の改正がなければ余計な登録免許税を払わされることになるということです。
なので表題部所有者からの直接の取得者が証明書を添付することによって保存登記ができる旨の規定を置いたということですね。
引用終了
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senpai 2014-11-12 08:58:15
tocchi様に
①「敷地権付き区分建物の表題部所有者が、74条1項1号申請で保存登記する場合、敷地権も保存登記することになるのでしょうか？」
②「敷地権は別途の申請になるのでしょうか？」
③「申請書には敷地権の表示は不要と過去問の解説にありました。」
④「敷地権も共に出来なければ、移転登記が複雑になると思うのですが。」
①
「敷地権の保存登記」というものは存在しません。
なぜなら，敷地権は，登記された権利についてしか成立しないからです。
敷地権の種類は，定義上，
保存登記済みの所有権又は設定登記済みの地上権若しくは賃借権
のいずれかに限られます。
ここでは「敷地権」と「敷地利用権」の区別が肝心です（昭和58年11月10日民三6400）。
敷地利用権とは，上記のほか，使用借権や登記のない賃借権等でもあり得る，
より広い概念です。
まず，このような土地の登記記録があるとします。
「１ 所有権保存 Ａ
２ 所有権移転 Ｂ」
次に，この土地の上に，Ｂが原始取得することとなる区分建物を建てて，
敷地権付区分建物とし，表題登記をしたとします。
区分建物は，仮に次の甲，乙及び丙の３つとしましょう。
「甲建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ」
「乙建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ」
「丙建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ」
そうすると，土地について，登記官は職権で次のようにします。
「１ 所有権保存 Ａ
２ 所有権移転 Ｂ
３ 所有権敷地権」
これが，いわゆる敷地権である旨の登記です。
ここで注意したいのは，
Ｂ単独名義の所有権が敷地権である場合，
各建物の表題登記について
「甲建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｃ」
「乙建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｄ」
「丙建物
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｅ」
というような事態はあり得ない点です。
仮にこのような区分建物の表題登記があるとしたら，
Ｃ，Ｄ及びＥの「敷地利用権」は，
使用借権又は登記のない賃借権等と解釈せざるを得ず，
上で言った「敷地権」の定義に反するからです。
土地について敷地権である旨の登記がされた場合の効果は，
その後，敷地権とされた権利については，
原則として，いかなる権利変動が生じても，
土地の登記記録に登記しない，ということです（不動産登記法73条2項本文）。
原則として，区分建物の権利変動と並行して権利が動くので，
建物の登記記録を見てください，ということになります（不動産登記法73条1項本文）。
では，先ほどの例に戻って，順次，次のような保存登記がされたとしましょう。
「甲建物（←自己使用）
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ
権利の部
１ 所有権保存
所有者 Ｂ（←74条１項１号前段による保存）」
「乙建物（←分譲）
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ
権利の部
１ 所有権保存
○年４月１日売買（←２項保存）
所有者 Ｆ」
「丙建物（←分譲）
敷地権の種類及び割合 所有権 ３分の１
表題部所有者 Ｂ
権利の部
１ 所有権保存
○年５月１日売買（←２項保存）
所有者 Ｇ」
これらの保存登記を土地の登記記録に翻訳すると，
（敷地権が付いてなかったものとすると）
次のようになります。
「１ 所有権保存 Ａ
２ 所有権移転 Ｂ
３ 所有権一部移転
○年４月１日売買
持分３分の１ Ｆ
４ Ｂ持分一部移転
○年５月１日売買
持分３分の１ Ｇ」
（ちなみに，いったん敷地権の登記がされた後で，敷地権の登記が抹消された場合なら，
「１ 所有権保存 Ａ
２ 所有権移転 Ｂ
３ 所有権敷地権（抹消する記号，要するに下線が引かれる）
４ ３番登記抹消
５ 所有権登記
共有者 持分３分の１ Ｂ
３分の１ Ｆ
３分の１ Ｇ」
のようになります。）
②＆③
ご覧のように，Ｂの所有権＝敷地（利用）権のうち甲建物に係る３分の１については，
全く権利変動が生じていません。
ですから，表題部所有者が74条１項１号前段の規定により保存登記をする場合，
敷地権の表示をせず，また，別途，
土地登記記録に係る何らかの登記申請をする必要もないことは，いたって常識的なことといえます。
④
そして，Ｂが１項保存後に義務者となって，Ｈを権利者として区分建物の移転登記をする場合，
土地について，実質的には
「１ 所有権保存 Ａ
２ 所有権移転 Ｂ
…
５ Ｂ持分全部移転
持分３分の１ Ｈ」
の甲区５番を併せて申請するのと同様なので，
申請書には建物の表示プラス敷地権の表示をし，
区分建物の１項保存の際に通知された登記識別情報
プラス
土地の２番所有権移転の登記をした際に通知を受けた登記識別情報
を提供することになりますが，これは複雑というほどのことではない気がします。
ただ，後者の土地の登記識別情報の提供は見落としがちなので，
登記済証の時代から要注意とされていたようです。
なお，簡単化のため，３戸の区分建物，均しく「３分の１」という割合の例えを用いましたが，
１棟の建物に100戸の区分建物があり，その敷地利用権の割合も，
「1000分の13」とかまちまちだったら，と想像してみてください。
敷地権化しないと，土地の登記簿がむちゃくちゃ複雑になることが実感できると思います。
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Kilroy2014 2014-11-22 12:11:16
kilroi2014様
とても丁寧な説明ありがとうございました。
大変参考になりました。
自分の勉強不足を実感します。
しっかり理解するように致します。
ありがとうございました。
tocchi
tocchi 2014-11-25 12:57:11
登記研究とかによれば規約共用部分の廃止後の場合などは土地も保存するとされています。
小生は反対意見ですが。
参考になった：0人
xxxxxxx1234567 2014-12-17 21:30:26
