あきひろ様

kochanと申します。
当方も初見であれば貴殿のような順序で登記申請をしていたと思いますが。
論点として、有限マンゴー当時において弁済による抵当権抹消登記を申請していれば問題はなかったと思いますが、いかんせん、不登法の権利の登記は任意ですので、また設問では登記権利者と義務者が同じ人物と判断できる設定であるので登記懈怠が生じたと思います。そして、商号変更を機会についでにと依頼者は思ったのでしょうが、そうはいかない事情があったということでしょう。要するに登記官は実体上の抵当権抹消の当事者と現在の当事者とが同一人と判断できなかったということなのでしょう。ということは登記申請の却下事由法25の６号を適用されると司法書士が判断しての登記の順序になったのではないでしょうかね。

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kochan　2015-06-12 20:42:42

以下の先例をきちんと理解しているかを問う問題です。

抵当権の抹消登記を申請する際、登記権利者（抵当権設定者など）の申請情報に記載された表示（氏名・名称・住所）が登記記録のものと一致しないときは、変更証明情報を添付しても登記申請は受理されない（登記研究355-90頁）。

一方、登記義務者（抵当権者）の表示（氏名・名称・住所）に変更を生じているときは、変更証明情報を添付すれば、前提として登記名義人表示変更登記をする必要はない（昭和31年9月20日民甲2202号通達）。

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senpai　2015-06-13 09:21:22

ありがとうございます^_^
よく理解できます。
注意書きに登記の順番に従ってという
言葉があっても日付けがてれこになる
けれどもこの順番で登記するんですね。

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あきひろ　　2015-06-13 09:35:57

あきひろ様

kochanですが・・・
貴殿の疑問がまだ解決されないようなので・・・
当方の記した第一稿では納得できませんか・・・。
はっきり申し上げるとこの内容で貴殿が納得できないとなれば近時の試験において非常に厳しい・・・かなぁと思います。理由として、なぜ根拠らしい先例や法等がないのにこの登記の順序になるか理解されてないからです。そもそも登記は実施されなければ意味がありません。当該過去問において、当方が記しているのですがこの日付けとおりだと少なくとも抵当権の抹消登記は受理されません。登記記録と実体とが明白に違うからです。(申請人双方が虚無人と判断されてしまいます)貴殿が正当な根拠を求めているならばこれがその根拠です。
司法書士は不動産等に代理人として国から権限を委託されている数少ない者であり、このことは
当然に法令等の厳守の要請であるとともに、ある一定の範囲においては裁量権があることであり、今回の過去問においても能力のあるなしを測ったのではないかと思っています。
何が言いたいかというと、記述問題は現場対応力を求めていることは間違いありません、なので
何がしかの根拠がなくても登記が受理されるという想定で解答することが肝要ではないでしょうか。最後に先例はあくまでも総体的であり相対的なものであると、特に記述問題では認識が必要になるとおもいます。それに論述に問うこともしばしばありますよ。それも、法令根拠がない設定として・・・

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kochan　2015-06-13 13:25:11

ブログ　ネクストステージ　より引用


「「「平成２５年度の本試験の不動産記述式では，
別紙４の不動産（以下，乙土地という。）
についての申請書を記載する
第３欄の正答率があまり良くなかったようです

今回は，その原因をつきとめ，
それを踏まえて次年度以降の
不動産記述式試験の対策をどのように行うと良いか，
私なりに考えたことを述べていきたいと思います

その乙土地ですが，
所有者民事二郎による清算型遺贈に
抵当債務の弁済を絡めた問題であり，
本問で登記申請代理の依頼を受けた司法書士が，
最も少ない申請件数で登記を申請しているため，
申請すべき登記及びその順番は，
①相続による所有権移転登記
→②弁済による抵当権抹消登記
→③売買による共有者全員持分全部移転登記となります。

そして，乙土地について申請すべき登記は
これらの３件のみであるため，
第４欄は使用しないこととなります。

ところが，民事二郎は，
乙土地について自己名義の所有権移転登記を備え，
自己を債務者兼設定者とする
抵当権設定登記をした後に住所を移転し，
その後死亡しており，
登記記録上の住所と死亡時の住所が異なるため，
①の前提登記として，a.乙土地の所有者民事二郎の
所有権登記名義人住所変更登記が必要なのではないか，
といった疑問が生じるのも当然です

また，民事二郎は
乙土地に設定された抵当権の債務者としても，
旧住所によって登記されていたため，
②抵当権抹消登記の前提登記として，
b.債務者民事二郎の住所移転による
抵当権変更登記が必要になるのではないか，
また，c.債務者民事二郎の相続による
抵当権変更登記も必要になるのではないか，
といった疑問が生じるのも当然です

さらに本問では，
抵当権者有限会社甲乙丙興産が，
抵当権設定登記をうけた後に
株式会社甲乙丙興産へと商号変更をしているため，
②抵当権抹消登記を申請するにあたり，
登記記録に記載された抵当権登記名義人の商号
（有限会社甲乙丙興産）と
抹消登記の申請書に記載された登記義務者の商号
（株式会社甲乙丙興産）とに不一致が生じることから，
その前提として，
d.抵当権登記名義人氏名変更の登記が
必要ではないかという問題も生じます。

これらの問題点を解決するために
必要となる知識は以下のとおりです

「被相続人の登記記録上の住所と，
死亡時の住所が異なる場合，
相続登記の前提として，
被相続人の所有権登記名義人住所変更登記を申請する必要はない。…Ⅰ」


相続による移転登記は登記権利者からの単独申請であり，
登記義務者と登記記録上の登記名義人の不一致の問題が生じえず，
登記名義人と被相続人の同一性は，
相続登記の添付書面によって証明すれば足りることから，
実務上このような取り扱いがなされているとのことです。

したがって，本問乙土地では，
上記aの民事太郎の
所有権登記名義人住所変更登記は申請不要となります。


「抵当権の登記を抹消するさいには，
たとえ債務者に変更が生じていたとしても，
変更登記を省略して，直接，抵当権の抹消登記を申請できる。…Ⅱ」

抵当権の債務者の変更は，
抵当権の内容の変更であり，
本来であれば，登記すべき事項となります。

ところが，抵当権を抹消するさいにも，
その消滅前に生じていた権利変動について
変更登記を申請させるのはあまりに形式論的であり，
依頼者の費用負担の観点から妥当でなく，
さらに，抵当権変更登記を省略して，
抵当権抹消登記を直接申請しても，
登記の連続性についての問題は生じないことから，
実務上，このような取り扱いがなされているとのことです。

したがって，本問では，
上記bの債務者民事二郎の住所移転による抵当権変更登記及び，
cの債務者民事二郎の相続による抵当権変更登記の
２件の抵当権変更登記は申請不要となります。


「所有権以外の登記を抹消する際に，
申請書に記載された登記義務者の表示と
登記記録上の登記名義人の表示とが異なる場合であっても，
変更証明書を添付すれば，
抹消登記の前提としての名変登記を省略できる。…Ⅲ」


これまでの検討により，
本問乙土地について申請すべき抵当権の登記は，
②弁済による抵当権抹消登記のみであることがわかり，
上記Ⅲの先例を適用できるので，変更証明書を添付することで，
上記dの抵当権者株式会社甲乙丙興産の
商号変更による名変登記は申請不要となります。

乙土地について必要となる最小限の登記申請は，
冒頭で述べた通り，
①相続による移転登記
②弁済による抹消登記
③売買による移転登記のみであり，
第４欄は使用しない，と判断するには，
これらⅠ～Ⅲの知識が必須であったように思います。

Ⅲは先例であり，
過去問（平21）にも出題履歴があるので問題ないのですが，
ⅠⅡは実務慣行レベルの知識であり，
試験対策としてこのような扱いに触れる機会は少ないためか，
受験生の方にはあまり認知されていなかったようです

わたくしは，今回の本試験で，
不動産登記記述式試験の
第３欄の正答率があまり良くなかった原因は，
この点にあるものと考えました

結局は，本年度の不動産記述式の問題は，
実務を知っていると解きやすい問題であったのではないかと思います。

司法書士試験が実務家登用試験であることから，
今後もこのような出題傾向が踏襲されることも十分に考えられます。

したがって，次年度以降の
不動産登記法の記述式試験の対策としては，
択一で頻出の重要先例レベルの知識を
書式の問題を解くさいにも利用できるように訓練しておくだけでなく，
実務慣行レベルの知識であっても，
答案のフレームを決定する際に重要なものについては，
書式プロパーの知識として
意識的に整理しておくことが必要になってくるものと考えます」」」」」」

引用終了

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senpai　2015-06-13 17:34:22